Préstamo hipotecario: ¿por qué es mejor a 12 que a 30 años?

Para un consumidor común, un préstamo hipotecario puede ser el compromiso de mayor envergadura que se llegue a asumir. Por eso es una decisión que la mayoría sopesa durante años.  Entre quienes la consideran surge una pregunta obligada: ¿establecer la responsabilidad a largo plazo con menor cuota mensual o a corto plazo, con una cuota mayor? 

Hay varias razones por las que, desde el punto de vista financiero, convendría más contraer el préstamo a menor plazo. A continuación citamos las principales:

Menor incertidumbre

Por ser a largo plazo, un préstamo hipotecario siempre supone un elevado nivel de incertidumbre para el deudor: ¿y qué si pierdo mi empleo, si le va mal a la empresa, y si suben las tasas, si la economía empeora?, o bien, ¿qué si no funcionan bien las cosas en el matrimonio? 

Hay varias razones por las que convendría más contraer el préstamo a menor plazo. Aquí citamos las principales.CLIC PARA TUITEAR

Los factores que explican la incertidumbre son tan variados y complejos como realidades particulares pueda haber. Para reducir la incertidumbre es recomendable contraer la obligación a menor plazo posible, siempre que las cuotas sean razonables, pues aunque “nada está escrito”,  las perspectivas sobre el horizonte cercano siempre están más claras. 

Menor costo

El financiamiento a menor plazo, aunque involucre pagos mensuales mayores,  a la larga será mucho menos costoso que uno a mayor plazo. Pensemos en dos préstamos por el mismo monto (2.5 millones) y la misma tasa de interés (12%), pero uno es pagadero a 30 años (implica el pago de 360 cuotas) y el otro, a 12 (144 cuotas). 

¿Cuánto terminará costando el financiamiento para cada deudor? En términos nominales, quien asuma el préstamo a 30 años terminará pagando más de $ 6.7 millones solo en intereses; mientras quien opte por la opción a 12 años pagará poco más de $ 2.2 millones por este concepto. Es decir, el costo del préstamo a 30 años triplica el costo que tiene el préstamo a 12 años.

Ojo: esto es solo el costo del financiamiento o intereses. Si también incluimos el capital, al fin de la vida del préstamo el deudor a 30 años habrá pagado más de $ 9.2 millones en total. Esto es 3.7 veces el monto tomado prestado inicialmente.  El deudor a 12 años pagará al banco sobre los $ 4.7 millones,  cerca de 1.8 veces el valor del préstamo recibido. https://www.argentarium.com/wp-content/uploads/2019/11/Screen-Shot-2019-11-14-at-11.51.01-AM-300x164.png 300w, https://www.argentarium.com/wp-content/uploads/2019/11/Screen-Shot-2019-11-14-at-11.51.01-AM-768x420.png 768w, https://www.argentarium.com/wp-content/uploads/2019/11/Screen-Shot-2019-11-14-at-11.51.01-AM-1024x561.png 1024w" sizes="(max-width: 1180px) 100vw, 1180px" style="margin: 5px 20px 20px 0px; padding: 0px; border: none; outline: 0px; vertical-align: top; background: transparent; max-width: 100%; height: auto !important;">

Es importante precisar que esto se produciría en un escenario en que ambos deudores paguen exactamente las cuotas pautas en el plazo establecido, sin atrasos que generen penalidad ni abonos al capital que reduzcan la vida del préstamo o las cuotas.

¿Qué sobre las cuotas?

En los ejemplos citados los deudores tendrán que pagar cuotas de $25,715 si el préstamo es a 30 años y de $32,835 si es a 12 (excluyendo seguros y cualquier otro renglón adicional que se sume al pago mensual). La diferencia son $7,120 pesos. Esto indica que por 7,120 pesos al mes el usuario se evita un gasto de más de 4.5 millones (la diferencia los totales que se pagarían a 30 y a 12 años).  Si se tratara de una inversión (y vale la pena verlo de este modo), se trataría de una rentabilidad excepcional. 

Este es, pues, otro punto a favor de optar por un préstamo a menor plazo. 

Ahora bien, ¿qué tan significativa es esa diferencia de $7,120 pesos en el presupuesto de una persona o un hogar? Como cada cabeza, cada bolsillo es un mundo, y la distancia entre una cuota y otra puede resultar determinante para muchos. En todo caso, hay otras vías que a explorar para “corregir” la necesidad de endeudarse por períodos muy amplios. Una de ellas es esperar un poco más y acumular un inicial lo suficientemente alto como para reducir el costo del financiamiento y la cantidad de años del compromiso, sin tener que enfrentar pagos mensuales que lesionen nuestra estabilidad financiera. También está la posibilidad de optar por una vivienda más económica y, claro, buscar, en el plazo, el balance ideal para cada bolsillo. Quizás 12 años es poco tiempo, pero ¿se puede hacer en 15 o 18? Menos tiempo es menos costo.  

Finalmente, resaltar que los considerados en este ejercicio son valores nominales. En un análisis más profundo también habría que incluir aspectos como las proyecciones de inflación o el valor actual los pagos futuros, a fin de determinar con más precisión la brecha entre una opción y la otra.