Préstamo hipotecario: ¿qué factores considerar?

Adquirir un “techo propio” es el sueño de muchas familias dominicanas por la estabilidad y el bienestar que representa. Sin embargo, los bajos salarios, el alto costo de la vida y el elevado precio de las viviendas, incluso las de bajo costo, siguen siendo un obstáculo para quienes perciben ingresos inferiores al costo de la canasta básica familiar, que cerró 2025 en RD$48,541.84 mensuales.

No obstante, hay quienes se rehúsan a no materializar este anhelo. Entonces, ¿qué tomar en cuenta al momento de solicitar un préstamo hipotecario?, ¿qué criterios de las finanzas personales deben evaluarse previamente?, ¿qué estrategia implementar?

La experta en finanzas y mentora de inversiones, Luchy Álvarez, indica que para saber si una persona está lista para asumir un préstamo hipotecario es importante tomar en cuenta cinco factores clave: contar con ingresos estables y comprobables, evaluar el nivel de endeudamiento actual, conocer el estado del historial crediticio, disponer de ahorros para el pago inicial y los gastos asociados, así como contar con un fondo de emergencia.

“Es importante tener ingresos estables y comprobables, ya sea por salario, negocio u honorarios, que puedan demostrarse ante la entidad financiera”, expresa Álvarez en entrevista con elDinero. Enfatiza que la estabilidad laboral es fundamental para poder asumir las cuotas del nuevo financiamiento.

No obstante, señala que también es clave tener en cuenta si ya existen otras deudas (tarjetas, préstamos personales, estudios, etc.). “Un alto nivel de endeudamiento puede dificultar el pago del nuevo crédito y la aprobación del préstamo”, advierte la experta en bienes raíces. En este punto, la asesora sugiere acercarse al ejecutivo bancario y solicitar referencias sobre el estado del historial crediticio.

Asegura que, con tiempo, se puede solucionar cualquier inconveniente, ya que un buen historial permite acceder a mejores condiciones, como tasas de interés más bajas. Álvarez indica que es fundamental ahorrar para el pago inicial, que suele representar el 20 % del valor total del inmueble, así como para los gastos asociados, fuera del financiamiento de la vivienda.

“Es esencial contar con el pago inicial, regularmente las entidades financieras prestan entre el 80% y el 90% del valor de la propiedad, además de disponer de dinero para gastos legales, impuestos, seguros y otros costos relacionados con la compra de la vivienda”, detalla la asesora financiera especializada en créditos hipotecarios.

Un factor relevante que no suele estar en el radar financiero de los hogares es el fondo de emergencia. “Antes de asumir una deuda a largo plazo, se recomienda contar con ahorros equivalentes a entre tres y seis meses de gastos para enfrentar imprevistos sin poner en riesgo el pago. Recomiendo, además, sumar las cuotas de los tres primeros meses, ya que esto aporta mayor tranquilidad”, exhorta.

Estrategia a usar
Al preguntarle qué representa el endeudamiento hipotecario dentro de la estrategia financiera de un individuo o una familia, Álvarez indica que se trata de un compromiso financiero significativo. Afirma que, con las recomendaciones previamente mencionadas, especialmente contar con un fondo de emergencia y no asumir una cuota demasiado alta en relación con los ingresos mensuales, el endeudamiento hipotecario puede manejarse de forma saludable.

“En mi experiencia con clientes de mentoría, estas han sido las prácticas que les han dado mejores resultados, permitiéndoles cumplir con sus obligaciones sin afectar su estabilidad financiera ni su calidad de vida”, cita la asesora.

Respecto a la tasa de interés, exhorta a elegir, siempre que sea posible, una tasa fija de entre tres y cinco años y, durante ese período, fortalecer el fondo de emergencia, mejorar los ingresos y amortizar capital, reduciendo así el impacto de futuros aumentos.

Por ejemplo, así variaría la cuota a pagar con datos reales: si el monto del préstamo es de RD$5 millones a un plazo de 20 años, con una tasa de interés del 9 %, la cuota mensual aproximada sería de RD$45,000. Este fue el escenario ideal en 2024 y 2025, cuando se dispusieron fondos compensados al 9 % fijo a cinco años.

Además de la cuota mensual, Álvarez recomienda dos estrategias puntuales. La primera es realizar pagos extras al capital, que consisten en efectuar abonos adicionales directamente al capital, aunque sean pequeños y periódicos, lo que reduce el saldo del préstamo y los intereses totales. “Lo ideal es hacerlo en los primeros años, cuando la mayor parte de la cuota corresponde a intereses”, precisa.

La segunda opción es crear un fondo de amortización: destinar un ahorro mensual exclusivo para amortizar el préstamo, por ejemplo, el equivalente a una cuota adicional al año.

Errores más comunes y costosos

1. Cuota más alta que sus ingresos. Comprometer excesivamente el ingreso mensual limita el ahorro y aumenta riesgo de incumplimiento.
2. Elegir una tasa fija a un año. Optar por tasas variables o mixtas solo por una cuota inicial más baja puede resultar costoso.
3. No tener fondo de emergencia. Iniciar un crédito hipotecario sin ahorros de respaldo es estar vulnerable frente a pérdida de ingresos u otras.
4. No considerar otros costos. Gastos legales, seguros, impuestos y mantenimiento suelen subestimarse, afectando el presupuesto.
5. No pagos extra al capital. Limitarse únicamente a la cuota mensual prolonga el plazo y aumenta significativamente el total de intereses pagados.
6. No bancarizado. No tener todos sus ingresos bancarizados por lo que no pueden aportar soporte para el crédito del banco.